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市场?#20449;?/h2> 中期策略:震荡筑底 短期策略:高抛低吸 市场情绪:人气渐暖 仓位控制:约50%

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豪宅市场 一线城市量价齐跌
时间:2019-02-26 15:55 来源:时代周报 作者:未知 点击:
    【豪宅市场大变局:一线城市量价齐跌 市场预期悄然生变】一直以来,豪宅因为稀缺性和高?#20998;?#25104;为富豪和高净值人群投资?#32422;?#25269;御市场周期波动的重要选择。但在过去一年,豪宅市场急速降温。
一直以来,豪宅因为稀缺性和高?#20998;?#25104;为富豪和高净值人群投资?#32422;?#25269;御市场周期波动的重要选择。但在过去一年,豪宅市场急速降温。
 
  克而瑞数据显示,2018年北、?#31232;?#24191;、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创下近5年来新低,不足2016年全年豪宅成交总量的四成。
 
 
  与此同时,随着全国楼市进入下行通道,豪宅“抗跌”的光环也已?#20987;?#28129;。时代周报记者调查发现,在?#26412;?#19978;海、广州均出现了豪宅降价出货的现象。
 
  成交量下跌、降价出售背后是何原因?多位地产界人士直言,豪宅成交量下滑主要是限价、限购、限竞等调控政策影响。除此之外,国内富豪阶层购置房产的热情也在减退。
 
  一线城市量价齐跌
 
  2016年,豪宅销售出现了前所未有的井喷。根据易居研究院数据,2016年,一线城市豪宅产品全年累计成交接近2万套,成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升,同比增长44%。
 
  但2018年情况?#26412;?#21464;化。克而瑞数据显示,在四座一线城市中,京、沪、广三城豪宅成交量降幅最为明显。2018年,三城豪宅成交?#36164;?#20998;别为2156套、3610套和503套,约为2016年豪宅成交?#36164;?#30340;三成。即使是表现?#38498;?#30340;深圳,成交量?#20179;?#26159;2016年的54%。
 
  传统一线城市豪宅销售失色,但以杭州、南京为代表的热点二线城市豪宅市场表现突出,维持了一定的增长幅度。2018年,杭州全年豪宅成交量为623套,较2017年涨21%,但跟2016年相比,仍有不少差距,依然不及2016年全年豪宅成交?#36164;?#30340;一半。总体而言,豪宅市场?#20013;?#38477;温。
 
  除了成交量下滑之外,一线城市的豪宅售价也出?#32622;?#26174;松动。
 
  据克而瑞统计,2018年京、沪、广、深四城豪宅成交均创近5年新低,甚至达不到2014年成交水平。
 
  ?#26412;?#39318;先扛起了降价的大旗。近日,有媒体报道称,泰禾?#26412;?#35946;宅项目通过大幅降价的方式来吸引客户,有的项?#25179;?#26159;直?#30331;?#19975;。
 
  丽兹行?#26412;?#20844;司销售顾问向时代记者表示,泰?#28120;?#21335;四?#25151;?#21457;的金府大?#28023;?#20248;惠力度最高达1000万元左右。之前卖3100万–3500万元,现在售价只有2200万元左右,优惠力度最大。
 
  “从去年年底,?#26412;?#35946;宅就陆续在降价,泰禾?#26412;?#30340;5个项目都在打折,最高力度在6折左右,其他的项目没这?#21019;?#30340;力度。除此之外,四?#26174;?#20063;有降价。”上述销售顾问向记者透露,“金府大院的叠拼也已经清盘了,上叠和中叠因为总价比较低,这3天卖了57套,已经没房子了。而通州的一号院这几天已经清盘了。”
 
  类似的情况也出现在上海。在限购、限价等一系列调控政策的遏制之下,2018年上海豪宅的开盘价格均低于预期价格。
 
  ?#25381;?#38745;安区的九龙仓静安壹号市场预期为15万元/平方米,而根据安居客数据,项目开盘价格?#25269;?2.9万元/平方米。身处上海市中心的翠湖天地?#21015;悖?#39044;期价格为16万元/平方米,最后开盘价定在12.8万元/平方米。预期10万元/平方米的宝华城市之?#24708;?#21069;的价格在9万元/平方米左右。除此之外,为了争取预售证,更多的豪宅项目都制定了低于市场预期的价格。
 
  上海二手豪宅市场价格也出现了小幅下降,幅度维持在100万元左右。上海某豪宅经纪人告诉时代周报记者:“上海每个小区都有一两套降价的房子,但是大幅度降价的比较少,例如,恒温恒湿恒氧的科技住宅,总价在2800万–3500万元之间,比之前优惠了100万元。”
 
  而另一位豪宅中介向时代周报记者推荐了新天地板块的一套183平方米的三房,“目前这套房屋总价在2380万元,而最高峰这个户型的房子大概在2500万元左右成交。”
 
  降价的浪潮同样席卷到了广州。“现在是入手豪宅的最好时机。总价在1500万元以上的别墅可以便宜300万–400万元左右。”广州一位豪宅经纪人向时代周报记者表示,现在豪宅的市场价格比2016年最高峰时便宜20%左右。
 
  市场预期改变
 
  与2016年豪宅市场的火爆形成鲜明对比,目前市场已经从沸点降到冰点。
 
  短短两年时间,为何会发生如此变化?明源地产研究院主编艾振强认为,豪宅市场的降温是由多重因素导致的。“首先,之前市场火爆,开发商对未来预计过于乐观,导致库存较大?#40644;?#27425;,去杠杆背景下,信贷紧缩导致改善?#25176;?#27714;减弱;除此之外,豪宅的投资价值变得没那么明朗,如潜在涨幅小,出手难,税费还高等。最后,不少所谓豪宅是伪豪宅,未来的增值空间没那?#21019;螅?#32780;豪宅增值速度赶不上刚需盘的案例?#32570;?#30342;是。”
 
  “这和楼市低迷有关系,因为豪宅市场都是非刚需的,客户大多是多次改善住房者或者投资客,每次国家在进行楼市调控政策的时候,豪宅市场都是首当其冲受到影响。”地产经济学?#19994;?#28009;志表示,楼市调整中,投?#24066;?#38656;求肯定是最先萎缩的,而刚需的用户的需求通常会比较坚挺。
 
  上海资深房地产评论员宋会雍也表示认同:“豪宅属于投资客的重?#26234;?#20854;降温的原因在于2018年楼市投资预期发生了很大改变。”
 
  中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,豪宅保值功能强,但流动性差,在去年后半年楼市走向低迷的时候,有价无市自然成为主基调。
 
  显然,一系列调控政策的生效和国内富豪阶层的动摇,促成了2018年的“豪宅变局”。 而当变化发生,豪宅还是好的保值产品吗? 在中国豪宅研究院院长朱晓红看来,豪宅有完整的体系价值,在建筑不变的前提下,小环?#24120;?#22823;环境优化则加分,劣化则减分。价格随着价值走,体系价值要素变化决定房价高低。放在一定的时间维度里,豪宅的保值与增?#30340;?#21147;毋庸置疑。
 
  同策研究院张宏伟表示,从投资渠道角度来讲,现在各行各业的情况都不太理想,如果说有一些高净值人群手头有多余的资金,而刚好楼盘在做一些价格调整的时候,可以去投资,这样能起到保值增值的作用,但切记?#25381;?#35813;把鸡蛋放在一个篮子里面。
 
  开发商态度分化
 
  豪宅本身属于小众市场,而在?#20013;?#35843;控的大环境下,飞速发展的黄金年代已然过去,面临新变化,开发商不得不调整布局策略。
 
  上海某闽系房企员工向时代周报记者透露,其所在公司几乎不做高端盘,旗下的少数豪宅主要是用于提高利润的,但销售速度相对比较缓慢,一个月卖几套就已经很多了。未来公司还是会主推刚需盘。
 
  “我们还是主打刚需,高?#21496;?#21697;成本很高,而且现在市场环境不好,以我们的实力无法做出好的高端产品。”华南某房企员工向时代周报记者表示,其公司目前已经不推出新的豪宅项目了。
 
  “豪宅市场的需求还是有的,开发商需要调整策略。相对低总价、功能全的经济型豪宅应该是比较受欢迎的。”艾振强表示。而克而瑞数据显示,豪宅成交面积日趋小型化,1000万–2000万元以内的豪宅占到所有豪宅成交量的75%。
 
  融创某内部员工向时代周报记者表示,相对经济适用类的豪宅会在相对快的时间内回本,其所在的区域一直想做豪宅产品,但一直都未获得适合的土地。目前在尝试一些比刚需楼盘高一级的产品。有合适的机会,会争取做豪宅项目。
 
  广州一家中小型中介的负责人向时代周报记者表示,虽然市场行情在?#20013;?#19979;滑,但豪宅属于稀缺产品,仍有很大的市场空间,3月份,公司将成立专门的豪宅部。


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